di Damiano Montanari
Il BIM, acronimo di Building Information Modeling, è la nuova frontiera del mercato immobiliare. Un’opportunità imperdibile per chi intende costruire o ristrutturare un immobile o possiede una dimora storica. Ad approfondire l’argomento è Chiara Micera, avvocato titolare dello Studio Legale Micera, uno dei primi studi, e tuttora pochissimi, che in Italia si occupa di legal bim, offrendo assistenza e consulenza, nonché docenze e formazione sull’argomento presso strutture pubbliche e private.
Cosa si intende esattamente con il termine “BIM”?
“Il BIM, acronimo di Building Information Modeling, è un processo che appartiene alla scienza delle informazioni, perché gestisce una modellazione digitale di dati. Riguarda processi, tecnologie, metodi che permettono di strutturare un flusso di informazioni”.
Lei come è arrrivata ad essere tra i principali conoscitori del BIM?
“Alla significativa esperienza legata al diritto civile – da trent’anni sono titolare del mio studio in piazza dei Tribunali a Bologna – ho sempre legato il mio personale interesse per l’informatica giuridica, poi coniugato con l’architettura e l’ingegneria. In questo contesto ho incontrato il BIM. Mi è servito poco tempo per capire che ero di fronte a una vera e propria rivoluzione”.
In cosa si concretizza questa rivoluzione?
“Si concretizza in una serie di aspetti pratici. La progettazione in BIM consente di realizzare un modello digitale dell’opera progettanda o costruenda. Contiene tutte le informazioni che riguardano la progettazione dell’opera e che consentono in una fase successiva di avere un patrimonio informativo atto ad ottimizzare certe attività”.
Ci può fare un esempio?
“Sì. Parliamo di manutenzione ordinaria o straordinaria. Se si accede al modello digitale di un edificio progettato o costruito in BIM e si intende fare un intervento manutentivo su un impianto, cliccando sul mouse si potrà avere un livello gradato di informazioni sempre più ampie, ivi compresa la naturale obsolescenza dell’elemento. Parlo di tutte le informazioni: come è stato progettato, con quale materiale, con quale soluzione tecnica”.
Questa rivoluzione è stata già recepita dalle aziende?
“Solo nelle realtà più evolute. Nella regione Emilia Romagna ci sono comunque aziende che sono in grado di offrire servizi manutentivi ove la dimensione digitale e quella fisica camminano insieme”.
Il BIM è utile anche per accelerare l’iter burocratico con le Pubbliche Amministrazioni?
“Alcune Pubbliche Amministrazioni già lo utilizzano. Se la Pubblica Amministrazione è adeguatamente formata e strutturata, le è sufficiente caricare direttamente il modello digitale e, grazie ad un sistema di intelligenza artificiale, verificare in pochi secondi la conformità o meno del progetto. Questo comporta una grande velocizzazione dei processi amministrativi”.
Il BIM si può applicare solo agli edifici da costruire ex novo o anche a quelli già esistenti?
“Progettare in BIM un edificio ex novo porta alla nascita di un ‘gemello digitale’. Con un processo induttivo si può fare lo stesso per un edificio già costruito, ma non in modo ugualmente performante. Diciamo che se nel primo caso si realizza un ‘gemello digitale’, nel secondo si crea un ‘cugino digitale’. Il discorso, tuttavia, è più complesso”.
Ci spieghi.
“Il futuro ci porterà a realizzare smart city, con quelli che si definiscono edifici intelligenti e cognitivi. Avere un progetto in BIM avrà un impatto determinante su tanti aspetti, dall’efficientamento energetico alla gestione della viabilità. In più ci sono aspetti di tipo legale da considerare“.
Quali?
“A titolo di mero esempio, il primo è legato alla filiera delle costruzioni. Mentre si progetta e si costruisce digitalmente il modello, è possibile rilevare quelli che i giuristi, chiamano vizi e difetti. Con il BIM si evita fortemente il rischio di conflitti verticali, in quanto è possibile verificare le incongruenze del progetto nel corso della modellazione e porvi rimedio. Il secondo aspetto è legato a una direttiva europea del 2014 sulla transizione digitale, in esecuzione della quale, nel 2016, è entrato in vigore il Codice Appalti che ha introdotto, dal 2019, l’obbligatorietà della metodologia BIM negli appalti statali a seconda del valore degli stessi.
Dal 2019 il BIM è obbligatorio per gli appalti pubblici da 100 milioni di euro in su, dal 2020 l’asticella si è abbassata a 50 milioni, dal 2021 a 15 milioni. Dal 2025 sarà obbligatoria la progettazione in BIM per gli appalti pubblici a partire da 1 milione di euro”.
E i privati?
“Il discorso è molto interessante e rappresenta una grande opportunità, perché consente di realizzare una progettazione funzionale al cosiddetto facility management, e cioè una gestione ottimizzata di un bene, in una logica di sostenibilità ed efficientamento energetico, attraverso la gestione dei dati che rilevano la perfomance di un edificio”.
Quale è l’incidenza dell’utilizzo di tale metodologia rispetto al costo finale della progettazione?
Allo stato attuale, gli studi professionali in grado di potere offrire questo servizio sono ancora appartenenti ad un segmento medio-alto di mercato, per interventi di rilievo. Questo consente di mantenere l’equilibrio tra la valorizzazione del progetto e l’impegno economico, sicuramente favorevole alla committenza”.
Quale tipo di consulenza il suo Studio presta alla Campogrande Real Estate in tema BIM?
“La Società è interessata ad offrire un servizio aggiuntivo per tutti i proprietari privati che intendono costruire, ristrutturare edifici, anche dimore storiche, in quanto ciò, dopo un investimento iniziale, costituisce una valorizzazione significativa delle loro proprietà. Pertanto l’agenzia è a conoscenza delle esigenze del singolo cliente, che permettono di fornire una consulenza customizzata per l’individuazione preliminarmente del tipo di intervento, a seguire dei partner tecnici, e la contrattualizzazione di tutti i processi”.
